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“银十”开局遇冷 多地土拍频现底价成交

“银十”始于为期7天的国庆假期。尽管当地拍卖市场在假期结束后迅速启动,但今年上半年高溢价的热门场景并不多见。

《国家商报》记者观察发现,自10月8日以来,地球一直在全国各地不断巡逻。特别是,中国东部的一些城市已经相继出售了他们的土地。10月10日至11日的两天里,南京、无锡、苏州等城市有20多块土地进入市场。然而,“底价交易”频繁,土地市场表现出冷淡的情绪。

据《国家商报》记者安居克房地产研究所首席分析师张博表示,自今年第三季度以来,融资环境越来越紧张,房地产企业实现快速扩张更加困难。因此,总体选择转向了更谨慎的征地态度。这是土地市场数量和价格环比下降的直接原因。

在“银十”开始时,许多城市都拍了照片来展示他们的酷感。

10月8日,华润置地旗下的一家公司以22.09亿元的起拍价拿下宁波江北区的一处商住用地。10月9日,河南郑州出售了3处住宅用地,全部以底价结束,保利和融创分别胜出。

10月10日,无锡在宗主国市出售了4块优质地块,其中3块以底价出售,另一块地块的地价仅为1.31%,当天出售的土地总量约为46.99亿元。10月11日,无锡西山区的一处住宅物业进入市场,被徐汇集团以12.9亿元的底价收购。

相比之下,今年1月初,无锡洋窑湾地块被出售,9家房屋企业竞标100轮,最终华润以17%的溢价胜出。4月3日,33家房地产公司竞标无锡梨园汽车城西侧,最终被融创以79%的溢价中标。5月22日,无锡市吴昕区朔方地块被栖霞建设以32.22%的溢价收购

显然,与今年上半年的土地拍卖情况相比,开启“白银十年”的无锡土地市场可谓“酷毙了”。

同样,10月10日,南京8块土地以85.33亿元的初始总价出售。然而,最终有5块地以底价出售。企业出售的地块只有3块,总成交额为88亿元,溢价仅为3.3亿元。

对于今年的南京土地市场来说,这笔交易金额并不算太大,但如果与今年3月29日南京七块土地的120.79亿元黄金和近20亿元溢价相比,这笔交易金额将会显著降低。

自今年下半年以来,当地土地市场明显降温。根据克里的数据,7月份出售的地块数量与6月份相比大幅增加,8月份的销售继续增长。自9月份以来,当地土地拍卖市场一直遭遇冷遇。例如,在苏州9月18日和9月27日的两次土地拍卖中,许多地块的底价被卖出。通策研究所的统计数据显示,9月份全国300个城市举行了119次土地拍卖,为今年2月以来的最高水平。

张博告诉《国家商报》记者:“一些企业上半年已经有足够的土地,下半年自然会调整步伐。与此同时,下半年,住房企业营销方面的压力也在加大。”

住宅企业小心打地球还是保持冷却

Kerri数据显示,今年前三个季度,全国土地交易的溢价为15%,与今年上半年相比累计下降3个百分点,与去年同期相比下降3个百分点。

总体而言,在第二季度市场热度达到顶峰后,第三季度,在市场监管和金融监管等多重因素的影响下,企业回归理性征地,征地热度大幅下降。

据同策研究所统计,今年9月,前20家上市住宅企业土地交易量集中度逐月同比下降。土地成交额环比下降1.89%,同比下降4.65%,至1220.2亿元。

从各级城市土地市场的表现来看,第三季度土地拍卖溢价逐月下降。如果一线城市的保险费率接近冰点,二线城市的保险费率不到10%,三线、四线城市的保险费率只有14%,市场不是很热。然而,城市之间的表现也有差异。例如,一线城市地价下降的主要问题是土地供应结构(主要是经济适用房)和缺乏优质地块。一旦优质地块进入市场,市场反应还不错。

与此同时,克里研究指出,二线城市保费率的大幅下降是由于交易结构和监管政策变化等诸多因素的影响。在这些外部因素的持续影响下,二线城市的土地市场短期内可能不会恢复。然而,对于三线和四线城市来说,已经有迹象表明未来的销售预期不佳。

随着土地市场的降温,房地产公司是应该逆势而上,还是应该持有资金观望?

张博告诉《国家商报》记者,今年上半年,住房企业愿意补充存量,特别是大中型品牌住房企业,它们在重点城市没有失去阵地。今年上半年,一些住宅企业增加了在合肥、武汉、杭州和宁波等热门二线城市的销售。然而,由于各地区融资渠道全面收紧、监管政策收紧等因素,下半年住房企业整体收购的热情明显减弱。预计这一现象在下半年不会改变,土地降温的趋势将继续。

(编辑:赵金波)

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